(С) ООО "Белгородский административный центр" Право | кадры | налоги  2014-2019,

 ИНН/КПП 3123352696/312301001 ОГРН 1143123016970, +7 4722 37-27-99   +7 910 737-27-99  +7 919 430-35-47, Электропочта: beladmc@mail.ru

 Мы постоянно обновляемся - всегда новые полезные и актуальные статьи, комментарии, документы, ответы на вопросы, советы специалистов,

полезные сервисы - все это делает жизнь чуточку проще. 

  • YouTube Социальные Иконка
  • Telegram belcnt
  • Facebook Social Icon
  • Vkontakte Social Icon
  • icon LJ
  • Twitter Social Icon
  • Odnoklassniki Social Icon
  • Black Instagram Icon
  • icon_2gis

Города присутствия:         Москва, Казань, Нижний Новгород, Краснодар, Белгород 

 

Юридическая проверка сделок и объектов недвижимости


Многие  полагают,  что когда надо приобрести, например квартиру -  достаточно пригласить риэлтора, посмотреть наличие свидетельства о праве собственности, сдать документы на государственную регистрацию. И всё.
Да это так, в общем случае. Но это только в том случае, если вы уверены в продавце и в самой недвижимости.
Кроме того, многие до сих пор считают, что если сделку сопровождает риэлтор, то это 100% гарантия, что в последствии сделка не будет признана недействительной.
Тоже заблуждение. Риэлтор никак  и ничем не отвечает ни перед продавцом, ни перед покупателем. Это всего лишь "помощник", а точнее - ненужная «прокладка» в оформлении сделки. Убытки, которые можно взыскать с риэлтора (при наличии договора) - это стоимость его услуг. И то не всегда.
По существу:


Этап 1. Общая документация 

Внимательно изучаем правоподтверждающие документы (свидетельство о праве собственности), получаем выписку из домовой книги (финансовый лицевой счет) , технический (кадастровый паспорт) квартиры. Сейчас уже введен электронный документооборот, но сути это не меняет.
Смотрим, на каком основании получил собственность предыдущий владелец, если он продает через короткий срок после того, как приобрел в собственность сам, задаем вопрос (не ему - он найдет 1000 ответов, а себе) почему?.
Возможно, он взял большую сумму в долг и вот-вот будет наложен арест на недвижимость, возможно, предыдущую сделку кто-то готовится оспорить.
На этом же этапе получаем выписку из ЕГРП на данный объект.

Проверяем экспликацию плана квартиры и соответствие ее фактической планировке для того, чтобы потом не было претензий (о незаконной перепланировке и т.д.)
Знакомимся, по возможности, с соседями (во время просмотров). Это действие может и не даст каких-либо результатов, а может и даст.
Самое главное: пообщайтесь с собственником и проверьте, что он собственник. А не по доверенности с каким-либо представителем. Эта доверенность может быть давно отозвана, да и просто подделана.

Я бы вообще не рекомендовал, какой-бы сладкий вариант не был, без беседы

с собственником (изучении его) выходить на сделку. Все отговорки: он заграницей,

он далеко, он не любит общаться - в расчет не принимать.

Этап 2. История

Пожалуй,  самый сложный этап.
Когда к нам обращаются с такой просьбой мы обычно закладываем на него от 2-х недель до месяца.
- проверяем всех прописанных и выписанных
- наличие несовершеннолетних, либо выписанных "в никуда".
- наличие задолженностей по коммунальным услугам
- наличие вообще задолженностей у продавца его супруги\супруга. Может быть, готовится какая либо процедура по взысканию и обеспечению требований. Понятно, что вы об этом можете узнать в момент регистрации и регистрация будет приостановлена. И если деньги закладывались в банковскую ячейку, вы их не потеряете. Но потеряете время.
- все согласия супруга\супруги на отчуждении квартиры, даже если они нотариальные - проверить у нотариуса. Действительно ли они даны.
- проверяем наличие судебных требований к собственнику (в том числе и дела о разделе имущества)
- проверяем отсутствие постановки на учет в наркологическом и психоневрологическом диспансере собственника и всех кто зарегистрирован в этой квартире.
- саму историю квартиры сколько раз продавалась, как и с кем.
- индивидуально и по ситуации - проводим дополнительные действия и запрашиваем необходимую информацию.

Этап 3. Составление договора

Договор в общем то стандартный, просто внимательно читаем его и стоимость недвижимости не занижаем. Это происходит сплошь и рядом ради ухода от налогов, но при расторжении сделки вы можете взыскать только ту сумму, которую указали в договоре.

Самое главное. При подписании договора мы приглашаю дипломированного психиатра, чтобы он дал заключение о состоянии психического здоровья как продавца, так и покупателя. Иногда эта услуга не дешевая, но тем не менее. Продавец может на учете и не состоять, но быть психически больным. Сделка через суд "слетит" моментально.

Этап 4. Банковская ячейка 

Для обеспечения безопасности проведения платежей 99% граждан уже пользуются банковской ячейкой. Два нюанса:
- договор аренды банковской ячейки делайте на 10 дней дольше времени регистрации, т.к. возможны незначительные задержки
- перед закладкой денег в ячейку проверьте их на подлинность и пересчитайте.

Этап 5. Регистрация

В регпалату (мы говорим  по-простому) желательно являться лично, также проявите настойчивость, пусть также лично явится и  продавец. Если это невозможно и от продавца будет представитель по доверенности, то накануне проверьте: не отозвана ли доверенность, действительно ли она существует и на какие действия выдана. Поскольку, регистратор может упустить какие- то моменты, а разгребать все последствия - вам.

Итог

Да, несколько сложнее.
Да, затратнее.
Да, длительнее.
Но риски сводятся к минимуму и практически к отсутствию.

Данный текст является авторским и охраняется законом об авторском праве. При перепечатке, воспроизведении в любом виде - гиперссылка обязательна.

Обратитесь к нам мы проведем все этапы. При этом стоить это будет для Вас чуть-чуть дороже, а может и также , как услуги бесполезных риэлтеров.

Остались вопросы? Позвоните или напишите нам на beladmc@mail.ru

Например при стоимости квартиры

в 3 000 000 рублей, стоимость полной проверки составит

от 15000 до 45000 рублей